Belasting en Structuur. alles wat je moet weten als investeerder in Portugal 🇵🇹

Of je nu investeert voor rendement of een tweede woning koopt voor eigen gebruik, het is belangrijk om te weten hoe de Portugese belastingstructuur werkt en welke juridische keuzes je hebt.

Portugal kent (net als elk land) eigen regels voor aankoop, eigendom, verhuur en winstbelasting. De juiste structuur helpt je om belasting te optimaliseren, risico’s te beperken en toekomstige stappen (zoals verkoop of verhuur) slim te plannen.

🔹 De twee hoofdstrategieën

Investeren in vastgoedprojecten (rendement)

Bij deze strategie koop je vastgoed als investering: bijvoorbeeld om te renoveren, verhuren of verkopen met winst.

Je kunt dit doen als natuurlijk persoon, maar vaak is het fiscaal en administratief slimmer om via een Portugese vennootschap (Lda) te werken.

Structuur en bedrijfsvorm

Een Lda (Limitada) is vergelijkbaar met een Nederlandse BV:

• één of meerdere directors (gerentes) - verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding;

• één of meerdere aandeelhouders (sócios) - zij bezitten het eigendom en ontvangen de winst;

• een aandeelhouder mag een natuurlijk persoon zijn of een buitenlandse entiteit (zoals een Nederlandse holding of BV).

Een Lda wordt geregistreerd bij het Portugese Handelsregister (Conservatória do Registo Comercial) en krijgt een fiscaal nummer (NIPC).

Belasting op winst

De Lda betaalt vennootschapsbelasting (IRC) over haar winst. Het standaardtarief ligt rond de 21% nationaal, met kleine variaties afhankelijk van de regio (soms lager voor kleine ondernemingen).

Voordelen van investeren via een Lda:

• Je kunt kosten en rente aftrekken vóór belasting (bijvoorbeeld notariskosten, renovatie, beheer).

• Het biedt aansprakelijkheidsbescherming – privé en zakelijk zijn gescheiden.

• Interessant voor wie meerdere panden of structurele investeringen doet.

Let op: je betaalt pas extra belasting in Nederland als je winst uitkeert naar jezelf als aandeelhouder (dividend).

Boekhouding en verplichtingen

Een Lda is verplicht tot:

• jaarlijkse jaarrekening (Relatório de Contas);

• maandelijkse of kwartaalrapportages (afhankelijk van omzet);

• btw-administratie (IVA) indien van toepassing;

• registratie bij de Portugese belastingdienst (Autoridade Tributária).

Wij kunnen helpen met het opzetten van:

• samenwerking met een Portugese accountant voor structurele aangiftes en advies;

• lokale bankrekening op naam van de Lda;

• administratie en facturatie via onze ervaren assistants.

Aankoop voor privégebruik (eventueel met verhuur)

Koop je een tweede woning in Portugal voor eigen gebruik (met of zonder verhuur) dan koop je meestal op persoonlijke naam.

Fiscale registratie en verplichtingen

Iedere koper in Portugal heeft een NIF (Número de Identificação Fiscal) nodig - vergelijkbaar met een burgerservicenummer. Zonder NIF kun je geen woning kopen, bankrekening openen of belasting betalen.

Na aankoop:

• betaal je jaarlijks onroerendgoedbelasting (IMI) - meestal tussen 0,3% en 0,8% van de WOZ-waarde;

• betaal je eenmalig overdrachtsbelasting (IMT) bij aankoop - variabel afhankelijk van de waarde en het gebruik van de woning (lagere tarieven voor hoofdverblijf, hogere voor investeringen);

• als je verhuurt, betaal je inkomstenbelasting (IRS) over de huurinkomsten.

Verhuurinkomsten

Verhuur je aan toeristen? Dan heb je een Alojamento Local (AL)-vergunning nodig.
De inkomsten vallen onder de categorie “Category F” of “Category B” en worden belast met een vaste heffing van 25% op nettohuur (na toegestane kosten).

Fiscale voordelen - NHR-regeling

Als je je (gedeeltelijk) in Portugal vestigt, kun je mogelijk gebruikmaken van de Non-Habitual Resident (NHR) status:

• 10 jaar lang gunstige belastingtarieven;

• soms vrijstelling of verlaging op buitenlandse inkomsten;

• aantrekkelijk voor wie in Portugal woont maar internationaal inkomen heeft.

Wij kunnen je helpen bepalen of het zinvol is om de NHR-status aan te vragen en hoe dit past binnen jouw persoonlijke en zakelijke situatie.

..